Location à usage d’habitation vs. location commerciale : quelles différences ?
Lorsqu’on met un bien en location, il est important de bien distinguer la location à usage d’habitation et la location commerciale. Chacune répond à des règles spécifiques et présente des avantages et des contraintes bien distincts.
1. L’usage du bien
La location à usage d’habitation concerne les logements destinés à être occupés comme résidence principale ou secondaire. Elle est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui protège fortement le locataire.
La location commerciale, en revanche, concerne les locaux utilisés pour une activité professionnelle (boutiques, bureaux, restaurants, etc.). Elle est régie par le Code de commerce et offre plus de flexibilité aux propriétaires.
2. La durée du bail
Le bail d’habitation est généralement de 3 ans (pour une location vide) ou 1 an (pour une location meublée), avec un cadre juridique strict pour les renouvellements et résiliations.
Le bail commercial, lui, est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec une possibilité de résiliation par le locataire tous les 3 ans (d’où le nom de « bail 3-6-9 »).
3. La fixation du loyer
En location d’habitation, le loyer peut être encadré dans certaines zones tendues, et les révisions sont limitées par l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
En location commerciale, le loyer est librement fixé par les parties et peut être révisé selon l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
4. Les charges et travaux
Dans une location d’habitation, le propriétaire est responsable des grosses réparations, tandis que le locataire s’occupe de l’entretien courant.
En location commerciale, le bailleur et le locataire définissent librement la répartition des charges et des travaux, souvent plus favorable au bailleur.
5. La fiscalité
Les revenus locatifs d’une location d’habitation sont imposés sous le régime des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée).
La location commerciale peut être soumise à la TVA (selon les cas), et les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les sociétés.
Conclusion
La location commerciale offre plus de flexibilité et un loyer potentiellement plus élevé, mais elle engage sur une plus longue durée. La location d’habitation, quant à elle, est plus encadrée et sécurise davantage les locataires. Avant de se lancer, il est donc essentiel de bien choisir en fonction de ses objectifs patrimoniaux et de sa tolérance au risque.